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二手樓宇買賣的正常流程


1. 業主放盤出售物業,買方可委托地產代理幫忙尋找心怡物業。


2. 買方(透過代理) 與賣方議價及洽談各項條款。


3. 簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金(俗稱細訂,一般為樓價之 2-5%)


4. 簽訂臨時合約後,業主及買家需要在14天內找代表他的律師,買賣雙方簽署正式買賣合約,買方付予賣方大訂(一般為樓價之10%減去細訂已付的數目後所得的餘數,即如細訂已付樓價之3%,大訂需補樓價之7%。細訂加大訂,通常是樓價的一成。)


5. 代表律師會幫你 - 打釐印、繳付印花稅及於土地註冊處登記合約。


6. 買賣雙方律師會協議正式完成交易的日期,通常會訂在簽署正式買賣合約後一至兩個月內。因要讓買家有時間去準備有關銀行按揭的貸款。


7. 買方律師審核業權。


8. 買方律師草擬樓契,由賣方律師審核確保無誤。


9. 成交前一日,買方前往單位驗樓,查看一切是否妥當。


10. 買方繳付樓價餘數及簽署樓契。(以銀行貸款在或自行繳付)


11. 賣方將物業交吉及簽署樓契。


12. 完成買賣。

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睇樓需知

如果選擇地產代理幫忙搵樓,地產代理帶買家去睇樓之前,都會要先簽署睇樓紙。因此,不要經不同的代理睇同一個單位,以免引起代理間的紛爭,同時亦避免了付雙份佣金。

無論自己直接與業主接洽或是透過代理介紹睇樓,買家在睇樓時也要小心謹慎,以下是一些應注意的事項:
審查單位及樓宇是否適合,如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。
應該注意睇樓時的天氣,盡可能睇兩次以上,分別在陰晴天各睇樓一次。

晴天睇樓: 可以看清楚單位外望的景觀。
雨天睇樓: 可以查看單位有沒有滲水。

- 查看單位有否違例建築、有沒有僭建、間隔結構曾否作改動。


- 查詢物業用途,有否列明物業作住宅用途。如有懷疑可向代理查詢,代理有責任提供有關物業的所有資料,屋宇署亦有相關紀錄可查冊。


- 查核清楚大廈公契,了解清楚個別單位的業主是否要承擔維修的費用


- 查詢物業是否負資產


- 一眼關七,看清楚單位是否有任何瑕疵至為上策。

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買賣程序

對於一般人來說,可能不太熟識購買物業的交易程序,購買業主盤的置業人士更要認識一下交易程序及手續。即使是委託代理的買家得到了代理的協助,但也最好了解一下交易的程序以保障自己的利益。以下列了數個要注意的事項:

買樓前,決定清楚自己所選的業權結構,是聯權共有還是分權共有。

聯權共有:業權由兩人共有,其中一方死去後,其業權會自動由另一方的業權擁有人所得。


分權共有:業權是可分割的,物業由各業主各佔一個比例。假若其中一位業主去世,其業權會自動由其遺產受益人所擁有,而並不是由其他業主共同擁有。

認清整個買賣程序,以及須簽署的法律文件:

臨時買賣合約:買賣雙方就物業交易的條款及樓價達成協議後所簽訂的合約。買方要付予賣方臨時訂金(細訂),一般為樓價2-5%。

正式買賣合約:一般在簽署臨時買賣合約後14日內,買賣雙方要簽署正式買賣合約。買方要付予賣方大訂,一般為樓價之10%。

按揭契約:買方須於交易完成當日或之前已簽署按揭契約。銀行會於買方簽定按揭契約後,代表買方將借貸的款項付予賣方。而樓契亦則由按揭銀行保管,直至買方將全部貸款還清為止。

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議價貼士

買家/租客於出價前,應先查清楚有關物業的實際價值,盡量避免在議價過程中出價過高。與同區二手物業/租盤的成交價比較,估計該物業的價值。留意市道。不同的市道對於買家/租客的議價能力都有所影響。

市道淡靜時,買家罕有,競爭對手較少,買家/租客有更多的時間去考慮及慢慢物色理想 樓盤,買家/租客的議價能力相對地提高了。

市道活躍時,競爭對手較多,買家/租客議價能力較低,而且可以考慮的時間相對地少,要及早出價。更可能因為競爭對手多而推高了叫價,令出價高於心目中預期的價錢,反而接近業主的出價。

預先調查業主出售/出租物業的原因,了解清楚業主是否急於出售/出租物業,對買方/租客出價有一定幫助。

例如:業主急於移民,買方/租客自然可以壓價,因為倘若單位空置多一會,便等於多一些額外開支。
例如:若業主急於現錢週轉,買方/租客的議價能力自然提高了。

於議價時不妨游說業主包括單位內的傢俬及電器,並商議訂明於買賣協議內的條款。而且包括越多額外的物件,等於樓價相對地減低了。租客則可遊說業主包括差餉及管理費,以降低租金成本。


可預先估計要花於裝修及翻新單位的費用,要求業主以較低價錢出售/出租物業以彌補裝修要花的開支。

議價時要保持冷靜客觀的態度,避免出價過高。作出任何決定前要考慮清楚,不要以高價購買物業。時刻提醒自己市場還有其他好的選擇。